LDFG2025008

罗定市人民政府关于延长罗定市不动产

登记若干历史遗留问题处理意见

（试行）有效期的通知

罗府〔2025〕32号

各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门，各直属单位：

根据《广东省行政规范性文件管理规定》（粤府令第277号）、《云浮市行政规范性文件管理办法》（云府〔2022〕2号）等文件有关规定，现决定将《罗定市不动产登记若干历史遗留问题处理意见（试行）》（罗府〔2022〕18号）有效期延长至2028年6月8日。

特此通知。

                       罗定市人民政府

                        2025年6月7日

LDFG2022001

罗定市人民政府关于印发《罗定市

不动产登记若干历史遗留问题

处理意见（试行）》的通知

罗府〔2022〕18号

各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位:

《罗定市不动产登记若干历史遗留问题的处理意见（试行）》经市十七届人民政府第25次常务会议讨论通过并经市委常委会会议审定，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

                                 罗定市人民政府

                              2022年6月7日

罗定市不动产登记若干历史遗留问题

处理意见（试行）

为进一步规范我市不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等相关规定，按照“尊重历史，实事求是，妥善解决”的原则，结合我市实际，提出以下处理意见：

一、买受人经合法手续购买的国有建设用地，具有县级以上人民政府的批准文件或国有建设用地使用通知书等相关划拨用地文件，至今未办理土地登记的，买受人申请办理不动产登记时，按下列情形处理：

（一）出售方是原具有房地产经营证照的国有性质开发公司，但开发公司的经营证照现已注销，且原开发地块在2002年12月1日前经县级以上人民政府或土地行政主管部门批准划拨给该企业开发的，由市自然资源部门依买受人申请，为其补办国有建设用地使用权协议出让手续；买受人补缴土地出让金和相关税费后，市自然资源部门为其办理不动产登记。

（二）出售方是行政机关、事业单位或国有企业的，买受人用于私人建房的国有建设用地，按本条第一款的规定办理；如用地批准文件所批准的宗地用途与实际用途不符，由市自然资源部门按照住宅用途为其办理不动产登记手续。

二、在国有建设用地上的私人建房，已取得《房屋所有权证》或《房地产权证》，但一直未办国有建设用地使用权首次登记的，权利人申请办理不动产登记时，由市自然资源部门按已领取权属证的建筑现状确定用地界线，经公告权属无争议的，为其补办国有建设用地使用权协议出让手续；权利人补缴土地出让金及相关税费后，市自然资源部门为其办理不动产登记。

三、合法宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权证转移，导致房屋、土地权属证书的权利主体不一致的，经查验历次房产转移已完税，由市自然资源部门为权利人办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。如果土地属划拨用地的，由市自然资源部门依权利人申请，为其补办国有建设用地使用权协议出让手续；权利人补缴土地出让金和相关税费后，市自然资源部门为其办理不动产登记。

四、原罗定市房地产管理局（以下简称原市房管局）在管的土地，其上盖的房屋属私人所有，并取得了《房屋所有权证》或《房地产权证》，所占用的土地为国有划拨用地，纳入公产地管理，导致房地产权利人主体不一致的，由自然资源部门核算每一户房屋应分摊的土地面积，由权利人按评估地价补交地价款及相关税费后，市自然资源部门为其办理不动产登记。

五、原市房管局与企业合作开发的商品房在办理不动产登记时，按以下方式办理：

（一）若该合作开发的土地性质为出让土地的，权利人申请办理不动产登记时，不再履行报批程序，不再签订土地转让合同，无须补办土地转让手续，由市自然资源部门依法公告并注销原国有土地使用证，确定宗地为共用宗地，土地出让年限从档案记载时间算起，住宅为70年，商业为40年，再为其办理不动产登记。

（二）若该合作开发的土地性质为划拨土地，由市自然资源部门根据该宗地上建成房屋的总建筑面积，计算出每一户房屋应分摊的划拨土地面积。权利人申请办理不动产登记时，由市自然资源部门为其补办建设用地使用权协议出让手续；权利人补缴土地出让金及相关税费后，市自然资源部门依法公告并注销原国有土地使用权证，确定宗地为共用宗地，土地出让年限从档案记载时间算起，住宅为70年，商业为40年，再为其办理房地主体一致的不动产登记。

六、房改房办理不动产转移登记的，权利人根据《罗定市房改房上市实施办法》（罗房改〔1999〕3号）的规定，完善房改房上市手续后，再到市自然资源部门办理不动产转移登记，宗地出让时间按该栋房屋首次登记的时间算起，使用期限70年，房屋建基面积记载为共用宗地，土地用途记载为住宅。

七、购买商品房、集资房等房产，无土地使用证或土地性质是划拨用地的，如权利人自愿办理不动产登记时，分类按以下情形办理：

（一）无土地使用权证的，由市自然资源部门按建筑现状确定用地界线，经公告且权籍无争议的，为权利人补办国有建设用地使用权协议出让手续；权利人补缴土地出让金及相关税费后，市自然资源部门为其办理不动产登记。宗地按实际用途记载为共用宗地。

（二）已领取土地使用权证但土地性质是划拨的，由市自然资源部门依权利人申请，为其补办国有建设用地使用权协议出让手续；权利人补缴土地出让金及相关税费后，市自然资源部门依法公告并注销原国有土地使用权证，按建筑现状确定用地界线后为其办理不动产登记。宗地按实际用途记载为共用宗地。

八、不动产统一登记制度实施前已领取《房屋所有权证》《国有土地使用权证》的不动产，其房屋所有权证和国有土地使用权证记载的房屋用途和土地用途不一致的，权利人申请办理不动产登记时，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，继续分别按原记载的房屋、土地用途进行登记。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，市自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限与原土地权属来源材料保持一致。证载房屋用途为空的，查据规划资料确定房屋用途；规划资料不明确的，按房屋实际使用用途登记。

综合用地在办理新的登记业务时，对于已办理房产证的，房屋用途按照原房产证证载用途登记；证载房屋用途为空的，查据规划资料确定房屋用途予以登记（规划资料不明确的，按房屋实际使用用途登记）。土地用途查据原始档案资料，依据批准土地用途登记，如最初批准用途为综合用地的，按实际使用用途登记。

对于纯土地的登记业务，查据原始档案资料，依据首次批准的土地用途登记，如最初批准用途为综合用地的，依据首次发出的规划条件确定用途。

九、已领取《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》（或《房地产权证》）的自建房用户，因房屋建基面积超出宗地红线而不能通过权籍系统办理不动产登记的，由市自然资源部门核对其批准用地面积和实际建筑基底面积的差额，若核定最新测量成果超出面积少于或等于3平方米的，直接办理不动产登记；若核定最新测量成果超出面积大于3平方米以上的，权利人按照评估地价补交超占用地面积的地价款及相关税费后，由市自然资源部门为其办理不动产登记。

十、我市已建成无工程竣工验收的自建自用房屋办理不动产登记，分类按以下方式办理：

（一）2019年9月1日前（不含本日）取得建设工程规划许可证（含各镇街核发的准建证）并已建成的私人自建自用房屋，包括该建设用地在上述界定时间内已取得建设工程规划许可证（含各镇街核发的准建证）后发生过转让行为的，以该建设用地第一次取得建设工程规划许可证（含各镇街核发的准建证）的时间为准：

1. 建筑面积500平方米（含本数）以下的自建自用房屋，业主提供由有资质的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》，可申请办理不动产登记。

2. 建筑面积500平方米（不含本数）以上的自建自用房屋，经所属镇街对其无施工许可证擅自施工、未组织竣工验收擅自交付使用的房屋，经依法依规处理后，可申请办理不动产登记:

（1）未取得施工许可证擅自施工的行为，由所属镇街按《建筑工程施工许可管理办法》第十二条规定进行处理（步梯楼每平方米建筑面积工程造价按600元计算，电梯楼每平方米建筑面积工程造价按1200元计算）。

（2）未组织竣工验收擅自交付使用的房屋，由所属镇街按《建设工程质量管理条例》第五十八条规定进行处理（步梯楼每平方米建筑面积工程造价按600元计算，电梯楼每平方米建筑面积工程造价按1200元计算）。

（3）经所属镇街对其违法行为给予行政处罚后，由业主按规定委托已进驻云浮备案的检测鉴定机构进行检测鉴定，各受委托检测机构应根据《广东省建设工程质量管理条例》《民用建筑可靠性鉴定标准（GB50292-2015）》和广东省建设工程质量安全监督检测总站《建筑工程质量鉴定文书编制规定》的要求进行检测鉴定并出具《建筑物结构实体检测鉴定报告》，满足安全使用要求，报市建设行政主管部门审核，出具核查处理意见后，可申请办理不动产登记。

（二）2019年9月1日后（含本日）取得建设工程规划许可证并已建成的私人自建自用房屋报建问题及办理不动产登记的处理办法：

1. 建筑面积500平方米（含本数）以下的私人自建自用房屋，业主提供由有资质的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》，可申请办理不动产登记。

2. 私人自建自用房屋面积在500平方米以上的建设项目，必须依法办理施工许可证并取得建设行政主管部门出具的房屋竣工备案表或相关竣工验收认可文件，方可办理不动产登记。

十一、拆迁安置用地的办理不动产登记，由申请人凭权利人一致的拆迁协议书、拆迁函及建设用地规划许可证办理不动产登记。

十二、集体所有土地上开发的商品房，一律不予办理不动产登记；“小产权房”等不符合法律法规规定的，一律不予办理不动产登记。

十三、本处理意见文中的“补缴土地出让金”的计算方式：按现状使用条件下评估的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下评估的划拨土地使用权价格，其结果作为补缴土地出让金的依据。评估机构的选取方式按《罗定市人民政府办公室关于印发罗定市自建房用户国有建设用地使用权划拨土地办理协议出让手续若干规定的通知》（罗府办〔2021〕9号）的规定办理。

十四、本处理意见自发布之日起施行，有效期至2025年6月8日。

公开方式：主动公开

政策解读：《罗定市人民政府关于延长罗定市不动产登记若干历史遗留问题处理意见（试行）有效期的通知》

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