LDFG2022001

罗府〔2022〕18号

罗定市人民政府关于印发《罗定市不动产登记若干历史遗留问题处理意见（试行）》的通知

　　各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位:

　　《罗定市不动产登记若干历史遗留问题的处理意见（试行）》经市十七届人民政府第25次常务会议讨论通过并经市委常委会会议审定，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

                                                                                                                                       ...........................................................阅读原文

《罗定市不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》政策解读

　　罗定市自然资源局牵头起草《罗定市不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》（以下简称《处理意见）），现就相关内容解读如下：
      一、出台《处理意见》的背景
     不动产登记制度实施前，土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责。由于当时部门之间信息未实现有效共享等原因，造成相当数量的历史房屋登记存在房地产权利人、权利性质、合法的土地权属来源等情况。如单位房是我市干部职工解决居住问题的主要途径，在八十、九十年代初，许多单位没有办理土地使用证就进行建房，房屋分配并登记到干部职工名下，当时没有处理好土地登记等其他遗留问题。原市房管局在管“三保持”（保持产权、面积、租金）的房屋和市房管局在管的公产房部分已成为危旧房，市房管局为了排危和配合我市的旧城改造，经市政府同意，通过公开招投标与中标开发企业合作将公房拆除后建成商品房，市房管局取得合同约定的面积，余下商品房面积确权给中标开发企业并对外销售，但保持土地权属不变，即土地权属属于原市房管局，导致房地产权利不一致等历史遗留问题。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记的深入推进而逐渐显露，且无法延续登记，影响了登记业务的正常开展，也影响了不动产权利人的合法权益。我市已于2019年2月26日出台了《关于罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见》（罗府办【2019】2号），目前《关于罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见》（罗府办【2019】2号）实施期限已到期，按照市委市政府工作部署，为进一步规范我市不动产统一登记工作，解决不动产登记的遗留问题，市自然资源局负责起草该规范性文件。根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》等法律法规和规范性文件的相关规定，尊重历史，实事求是，坚持解决历史遗留问题的原则，制定不动产统一登记工作相关实施文件。
    

　　二、制定《处理意见》的主要依据
       1、《中华人民共和国民法典》；

　　2、《不动产登记暂行条例》；

　　3、自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知（自然资发〔2021〕1号）；

　　4、广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知；

　　5、罗定市房改房上市实施办法；

　　6、其它涉及有关职能部门规定的法定依据。

　　三、《处理意见》的实施对象人群：

　　1、经合法手续购买的国有建设用地，具有县级以上人民政府的批准文件或国有建设用地使用通知书等相关划拨用地文件，至今未办理土地登记的买受人；

　　2、在国有建设用地上的私人建房，已取得《房屋所有权证》或《房地产权证》，但一直未办国有建设用地使用权首次登记的权利人；

　　3、原罗定市房地产管理局在管的土地，上盖的房屋属私人所有，并取得了房产证，所占用的土地为国有划拨用地，纳入公产地管理，导致房地产权利人主体不一致的实际权利人；

　　4、合法宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权证转移，导致房屋、土地权属证书的权利主体不一致的，经查验历次房产转移已完税的实际权利人；

　　5、原罗定市房地产管理局在管的土地，上盖的房屋属私人所有，并取得了房产证，所占用的土地为国有划拨用地，纳入公产地管理的实际房屋所有权利人；

　　6、原市房管局在管“三保持”（保持产权、面积、租金）的房屋和原市房管局在管的公产房部分已成为危旧房，原市房管局为了排危和配合我市的旧城改造，经市政府同意，通过公开招投标与中标开发企业合作将公房拆除后建成商品房，原市房管局取得合同约定的面积，余下商品房面积确权给中标开发企业并对外销售，但保持土地权属不变，即土地权属属于市房管局，导致房地产权利不一致的权利人；

　　7、房产证不记载土地情况的房改房的所有权权利人；

　　8、关于购买商品房、集资房等房产，无土地使用证或土地性质是划拨用地的房产实际所有权人；

　　9、不动产统一登记制度实施前已领取《房屋所有权证》《国有土地使用权证》的不动产，房屋所有权证和国有土地使用权证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产当事人；

　　10、已一并领取《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》（房地产权证）的自建房，因房屋建基面积超出宗地红线而不能通过权籍系统办理不动产登记的实际权利人;

　　11、关于我市已建成无工程竣工验收的自建自用房屋权利人；

　　12、拆迁安置用地的使用权权利人。

　　四、《处理意见》可能带来的影响：

　　推动历史遗留问题登记业务的正常开展，维护不动产历史遗留问题权利人的合法权益，为进一步规范我市不动产统一登记工作，解决不动产登记的遗留问题。 

　　五、核心或重要内容解读：

　　本意见共14条。

　　1、第一条：规定了买受人经合法手续购买的国有建设用地，至今未办理土地登记的具体处理情形；

　　2、第二条：规定了国有建设用地上的私人建房，已取得《房屋所有权证》或《房地产权证》，但一直未办国有建设用地使用权首次登记的问题的具体处理情形；

　　3、第三条：明确了合法宗地上的房屋所有权多次转移、相继取得房屋所有权属证书但未办理土地不动产登记的具体处理情形；

　　4、第四条：明确了原罗定市房地产管理局在管的土地，上盖的房屋属私人所有，并取得了房产证的具体处理情形；

　　5、第五条：规定了原罗定市房地产管理局（以下简称市房管局）与企业合作开发的商品房办理不动产登记的具体处理情形；

　　6、第六条：规定了房改房转移登记、抵押登记办理不动产登记的处理方式；

　　7、第七条：明确了购买商品房、集资房等房产，无土地使用证或土地性质是划拨用地的房产办理不动产登记的问题；

　　8、第八条：明确了房屋所有权证和国有土地使用权证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记的具体处理情形；

　　9、第九条：明确了申请人已一并领取《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》（房地产权证）的自建房，因房屋建基面积超出宗地红线而不能通过权籍系统办理不动产登记的问题具体处理情形；

　　10、第十条：明确了我市已建成无工程竣工验收的自建自用房屋办理不动产登记的具体处理情形：

　　11、第十一条：明确了拆迁安置用地的办理不动产登记证的具体处理情形；

　　12、第十二条：明确集体所有土地上开发的商品房属于“小产权房”违法建筑物，不予办理相关登记手续；

　　13、第十三条：强调本处理意见文中的“补缴土地出让金”的计算方式；

　　14、第十四条：规定本处理意见自发布之日起施行，有效期三年。